Estimados propietarios:

Nos ponemos en contacto con ustedes a fin de hacer un repaso y breve balance de mitad de año, en medio de la particular situación que está viviendo nuestra sociedad en general y nuestra comunidad en particular.

Una vez decretada la cuarentena y de acuerdo con las normativas de aislamiento establecidas, tomamos una serie de medidas para afrontar la inusitada y tan extensa restricción de las actividades.

En primer lugar, iniciamos una rápida reducción de servicios no esenciales y de los consiguientes gastos adicionales que los mismos implican, lo que nos permitió obtener un ahorro genuino de casi $ 900.000. Segundo, suspendimos todo aumento de expensas por los meses de abril, mayo, junio y julio, difiriendo el uso de las facultades otorgadas por la última asamblea sobre el particular.

Con el enorme acompañamiento del personal, a quienes agradecemos en su totalidad, implementamos equipos de mantenimiento con turnos rotativos y reorganizamos la atención administrativa con una combinación de atención presencial en el Club y remota bajo la modalidad de home office. De esta forma, se pudo recibir y dar respuesta a las múltiples consultas por vía telefónica, mantener el sistema de cobranzas y también avanzar en las tareas de preparación de cierre del balance anual.

Las obras para completar el cerco eléctrico, el doble alambrado perimetral, la instalación de una garita y la limpieza de todo el exterior sobre la calle El Jacarandá entre Las Magnolias y Los Abetos, que habíamos iniciado antes del comienzo de la cuarentena, se completaron con un costo total de $ 4.088.000, de los cuales financiamos $ 2.716.000 a pagar en cheques hasta el mes de julio. Este compromiso ya asumido exigía racionalizar el gasto por temor a una brusca caída de los ingresos. En ese sentido, la mora —comparada con la histórica—aumentó un 30% durante abril y luego se ha mantenido en niveles aceptables, pero sabemos que es posible que continúe incrementándose. Por eso, además de agradecer a los propietarios que pagan regularmente todos los meses, pedimos a quienes se encuentran atrasados que, por favor, intenten hacer un esfuerzo para ponerse al día, debido a que es necesario recuperar los desfases producidos en la recaudación por efecto de la inflación.

Durante estos más de 100 días de aislamiento social preventivo y obligatorio, el cumplimiento de las normas ha sido casi ejemplar, salvo algunos casos aislados que requirieron el llamado a la policía, la que asistió doce veces ante nuestras convocatorias a fin de proceder a la comprobación de las violaciones a la normativa vigente.

A esta altura de los acontecimientos, todos nos hemos acostumbrado a cumplir con los protocolos de ingreso a comercios, así como los de uso de transportes o de trabajo, solicitando las autorizaciones a través de los medios estipulados.

En su momento, se peticionó formalmente ante la Municipalidad de Marcos Paz la autorización para caminatas recreativas y el ingreso de albañiles en obras donde no haya personas pasando la cuarentena, pero no se ha obtenido una respuesta hasta el momento.

Todas las medidas en relación con la cuarentena fueron adoptadas luego de ser discutidas en el seno del Consejo Directivo, cuyos integrantes nos mantenemos en permanente contacto, más allá de la realización de reuniones formales mediante sistema virtual, celebradas de conformidad con la normativa vigente implementada por la Inspección General de Justicia (IGJ).

Esta modalidad virtual es la que aplicaremos para realizar la Asamblea Ordinaria prevista para el sábado 29 de agosto, en la que se tratará, como estatutariamente está dispuesto, el balance del ejercicio cerrado el 31 de marzo, las cuentas de resultado y el presupuesto para el ejercicio vigente, así como también el cambio de autoridades. Llegado el momento, publicaremos los plazos, el Orden del Día y los detalles operativos para la realización de la misma.

Como les ha ocurrido a todos los consejos directivos desde la fundación del Club en el año 1976, pero mucho más arduamente desde el dictado de las ordenanzas municipales que dispusieron el cerramiento perimetral en 1989/1990, se ha tenido que explicar una y otra vez las disposiciones y normativas que nos rigen, y cómo fueron evolucionando en la difícil relación con el Municipio de Marcos Paz.

Para no ser reiterativos, compartimos la información (clic para acceder) que se les entrega a los propietarios al momento de completar la documentación en el Club y el folleto (clic para acceder) que suministramos desde el año 2018 al momento de realizarse la recepción de bienvenida de nuevos vecinos.

Esta información, sin embargo, muchas veces resulta insuficiente para explicar cómo se conformó el CCEM y su particular realidad, donde no solamente influye su presente, sino fundamentalmente su pasado.

Cuando, en 1975, Horacio Bullrich decidió darle a su establecimiento agropecuario un destino novedoso y convertirlo en un ambicioso desarrollo urbanístico, con un club deportivo, social y cultural de uso exclusivo para los propietarios de la nueva urbanización a crearse, de perfil marcadamente ecuestre, conformado por 700 lotes de más de 2.000 metros y un amplio sector para expansión detrás de La Tachuela, no existía la actual Ley de Suelos de la Provincia de Buenos Aires (por tal motivo, fue preciso donar las calles al municipio).

Además, es preciso entender que no existió en los orígenes de la urbanización Club de Campo El Moro un desarrollador o sociedad comercial que haya tenido a su cargo la administración de la misma. Si bien el emprendimiento soñado por Bullrich fue llevado adelante por la empresa inmobiliaria Haras El Moro S.A., el único negocio de esta sociedad comercial consistió en la venta de los lotes, pero no asumió obligación alguna con la infraestructura urbanística, como calles, desagües o luminarias.

Por otro lado, el Club de Campo El Moro nació como asociación civil sin fines de lucro el 26 de abril de 1976 a partir de la donación realizada por Haras El Moro S.A. de las tierras de lo que hoy conocemos como el área social-recreativa, La Maternidad y el Golf. Dicha donación contiene un cargo preciso que dispone: “Para que, como lo que quiere la sociedad es que se cumpla el fin para el cual se crea, propone que la donación decidida se haga con cargo de que se dedique siempre a actividades deportivas, culturales y de administración para lograr el mejor uso de las comodidades para sus socios, que dicho cargo se imponga como condición resolutoria y que en caso de no cumplir con ese objeto el dominio revierta sobre el donante”.

Desde entonces y hasta el dictado de la primera ordenanza que autorizó el cerramiento, en el año 1989, transcurrieron 13 años. Trece años en los cuales no existieron inversiones en las calles, ni en los desagües, ni en los puentes, y el poco mantenimiento era realizado por la municipalidad.

Al día siguiente del dictado de la primera ordenanza que aprobó el cerramiento, solo 60 socios de 700 posibles se comprometieron al pago de las expensas. E inmediatamente surgieron defensores y detractores de la norma municipal.

Los detractores obtuvieron una nueva ordenanza que, a pesar de que ratificó el cerramiento, también garantizó que los propietarios existentes al momento de su dictado pudieran eximirse del pago de expensas a perpetuidad. Así nacieron los “derechos reservados”, que automáticamente obtuvieron todos los propietarios a la fecha. Esta situación se vio reflejada en la reforma estatutaria de 1995.

A medida que transcurría el tiempo, los nuevos propietarios que iban sumándose carecían de derechos reservados y, por tanto, debían contribuir con las expensas, pero los detractores los instaban a no hacerlo con todo tipo de argumentos falaces y en muchos casos lograban convencerlos. Además, el crecimiento o recambio de propietarios era lento. La situación dio un giro de 180 grados cuando se realizó la obra de instalación de gas natural, cuya construcción fue autorizada por el municipio en septiembre de 2009, y que permitió que muchos de los habitantes de Marcos Paz consideraran seriamente mudarse a El Moro. A partir de entonces, la cantidad de nuevos propietarios sin derechos reservados —y por ende obligados al pago de expensas— creció en forma exponencial.

Costó muchos años de trabajo lograr una recaudación que permitiera encarar las obras necesarias para sumar servicios e infraestructura a los ya existentes. Durante buena parte de la historia de El Moro, en principio sin cerramiento y luego con muy poca cantidad de aportantes, no se contó con los ingresos suficientes para afrontar la innumerable cantidad de obligaciones derivadas de las ordenanzas y esto llevó a la imposibilidad de tener una economía sustentable.

A esta altura del relato, seguramente muchos se preguntarán cómo fue posible realizar obras importantes si la recaudación era tan baja. La respuesta es muy simple: con el aporte personal de los socios. Y cuando decimos aporte personal es sencillamente eso: hubo quienes realizaron donaciones; también se organizaban rifas, bingos, asados y otras actividades para recaudar fondos. Así se comenzó a tender el alambrado perimetral, se adquirió la central de alarmas, se remodeló y amplió el Club House, se construyeron las canchas de fútbol, se concretó la cancha de golf y se iluminaron las canchas de tenis. Las únicas calles que estaban asfaltadas son las que aún existen: El Ombú, El Quebracho, Los Alerces y Los Eucaliptos; el resto eran todas de tierra y si algunos propietarios —poniéndose de acuerdo entre quienes compartían la cuadra— compraban fresado, el Club asumía el costo de su colocación y el mantenimiento posterior. Otra práctica habitual fueron las cuotas extraordinarias para afrontar gastos extraordinarios, como la construcción del puente sobre El Jacarandá o la reparación de los asfaltos.

La mayoría de las obras que hoy dan valor a nuestras propiedades fueron soñadas y concretadas con el esfuerzo de personas que trabajaron denodadamente cuando la enorme mayoría de los terrenos tenían derechos reservados y no aportaban un peso. Solo con aportes extras a las expensas y a la cuota social se pudo lograr ese tipo de mejoras. Se trata de inversiones que poseen un valor económico, pero por sobre todo afectivo, ya que fueron los propios socios los que construyeron el Club.

Por eso, resulta indispensable conocer bien tanto los antecedentes jurídicos como la historia real de la entidad, de modo tal de que cuando se manifiesta alguna disconformidad o se realiza un reclamo se lo haga sopesando todos los elementos de juicio necesarios.

A medida que nuevos propietarios se van sumando a la urbanización, surgen dudas y cuestionamientos que han sido largamente explicados por cada Consejo Directivo a lo largo de las décadas. Creemos conveniente compartir nuevamente esas explicaciones para quienes no las hayan escuchado o deseen refrescarlas.

Algunos de los temas que generan interrogantes son la función del Consejo Directivo, la rendición de cuentas y la aprobación del balance por la Asamblea de Propietarios. Desde el primer momento de su fundación, el 26 de abril de 1976, la asociación civil sin fines de lucro Club El Moro asumió la relación entre los propietarios y la urbanización, que aún no tenía norma regulatoria específica. Es por eso que en 1989, en tanto era la institución que nucleaba a los propietarios, solicitó a la Municipalidad de Marcos Paz la autorización para implementar el cerramiento perimetral basándose en el artículo 67 de la Ley de Tierras. De esa y otras ordenanzas y acuerdos posteriores se desprende que el mantenimiento y la administración de la urbanización están a cargo del denominado desde 1995 Club de Campo El Moro.

Como explicamos, la administración de nuestra urbanización no está en manos de una sociedad comercial sino de una asociación civil sin fines de lucro, la cual nació al momento de aprobarse los planos. En conclusión, nuestra Entidad no fue la desarrolladora de la urbanización, ni ha vendido nunca un inmueble. Su función incumbe funciones sociales, propias de un club con atención a sus socios, y la administración plena de la urbanización, derivada de las ordenanzas de cerramiento.

La Asamblea de Propietarios es el órgano social soberano y rige su funcionamiento por la Ley de Sociedades, con el control formal a cargo de la Inspección General de Justicia. El modo de rendir cuentas se encuentra reglado a través de otro órgano independiente del Consejo Directivo, tal es el cuerpo de Revisores de Cuentas, que participa regularmente y con voz de las reuniones del Consejo Directivo. Anualmente, se pronuncia respecto al balance y rendición de cuentas, que luego son sometidos a la Asamblea de Propietarios para su aprobación o rechazo. Esa misma asamblea y en el mismo acto procede también a elegir mediante votación las autoridades que integran los diferentes cuerpos (Consejo Directivo, Revisores de Cuentas y Tribunal de Disciplina). Podrán observar aquí lo realizado en la última Asamblea Ordinaria (clic para acceder) y respecto a los revisores de cuentas y control de la gestión contable de la institución remitimos a la nota aclaratoria publicada en marzo de 2019 (click para acceder).

En síntesis, la Asamblea de Propietarios es el órgano supremo del Club de Campo El Moro y, por lo tanto, su decisión es soberana: aprueba o desaprueba la gestión y elige a una u otra lista de candidatos. No hay mucho que innovar en esta cuestión.

Otra preocupación de los propietarios es por qué no se controlan las locaciones y se obliga a pedir antecedentes penales a los futuros inquilinos. Al respecto, debemos responder que sencillamente es imposible imponer esas exigencias, ya que el CCEM no tiene ningún tipo de facultad que permita requerir ese tipo de condición previa al alquiler. Por supuesto, quienes alquilan casas con derechos reservados son mucho más proclives a fijar mejores condiciones, pero hacerlo es una facultad del propietario del inmueble y no del Club.

Ante las dudas planteadas sobre cómo funciona el descuento sobre el monto de las expensas si el mismo se abona con anterioridad del día 15 de cada mes, debemos indicar que es una modalidad que se instauró hace más de dos décadas y está destinada a alentar los pagos en forma temprana de forma tal de contar con un flujo de caja que permita asumir los compromisos mensuales.

Finalmente, suele haber preguntas sobre el juicio iniciado por la Dra. Cornacchione hace ya 23 años, que se ha convertido en un estigma para nuestro Club y en el que se cuestiona la validez de las ordenanzas que autorizaron el cerramiento perimetral. Esta demanda tramita su última instancia desde 2014 en la Corte Suprema de Justicia de la Nación, a espera del tratamiento de un Recurso Extraordinario Federal.

Esta señora propietaria con derechos reservados, no sólo se ha beneficiado desde el origen del cerramiento de los beneficios y servicios que brinda nuestra entidad sin poner un solo peso, sino que, además, ha cuestionado la instalación de las barreras de acceso y ha logrado convencer a algunos propietarios de no pagar las expensas, como si todo lo que tenemos se debiera a los aportes públicos. Asimismo, ha instado al municipio para que les recoja la basura, por supuesto sin éxito alguno, y ha enviado cartas documentos a todos los Consejos Directivos. Claramente parece que su necedad no repara en que cada día hay más gente que elige vivir en el Club de Campo El Moro y participar de la vida social que ofrece.

Si bien al momento del dictado de las ordenanzas, hace más de 30 años, los seguidores de la Dra. Cornacchione representaban un porcentaje significativo de propietarios con obligación de pago, con los años han quedado reducidos a un mínimo. Pero su beligerancia no ha disminuído, dado que nunca hemos podido avanzar en acuerdos ni judiciales ni extrajudiciales, a pesar de las amplias facultades otorgadas por la Asamblea a diferentes Consejos Directivos.

Como resumen final de lo hasta aquí expresado, volvemos a destacar un concepto clave: el germen y la realidad de esta urbanización nos llevan a que El Moro no es un emprendimiento urbanístico como los que fueron creados y desarrollados después del dictado de la Ley de Uso de Suelos, es decir luego de 1977.

En cambio, desde sus orígenes, la impronta significativa del Club de Campo El Moro es ser un lugar en el cual los vecinos, año a año, van sumando esfuerzos, ideas, ganas y mucho, pero mucho tiempo, para que pueda llegar a convertirse, en algún momento, en todo lo que soñamos. Mientras tanto, hay infinidad de necesidades. Aquellos que son habitantes más antiguos de El Moro tienen mucha más paciencia ya que ven y conocen el pasado y el presente, y saben que, a veces más y otras veces menos, siempre se fue mejorando.

Este apretado resumen de 44 años de historia no es más que un aporte para tratar de esclarecer algunos temas que suelen ser fuente de consultas habituales. Seguramente existen muchos más que habremos de responder en el momento que resulte oportuno.
Como conclusión, les recordamos que el 29 de agosto se realizará la Asamblea General de Propietarios para tratar la memoria y balance del último ejercicio, realizar la rendición de cuentas y renovar el cincuenta por ciento del Consejo Directivo. Los esperamos a todos y contamos con su participación.

Saludos cordiales,

Consejo Directivo
CLUB DE CAMPO EL MORO